title
לחצו להתקשרות:


הלוואה או משכנתא לבית נוסף

השגת הון עצמי עבור רכישת נכס נדל"ן נוסף יכולה להתבצע באמצעות משכנתא חוץ בנקאית או בדרכים נוספות. זאת, כמובן, בהנחה שהרוכשים אינם יכולים להעמיד את מלוא הסכום הדרוש לצורך הון עצמי. מהן האופציות הקיימות עבור מי שמעוניין לרכוש נכס נדל"ן נוסף? מה היתרון של הלוואת משכנתא לכל מטרה לרכישת בית שני? אילו יתרונות מזמנת הלוואה משלימה למשכנתא? היכן ניתן להשיג הלוואת משכנתא לדירה נוספת בתנאים הטובים ביותר?

בשורות הבאות נעסוק בבחירה אפשרויות המימון לנכס נדל"ן נוסף שהוזכרו לעיל. זה המקום לציין כי לדילמה הזאת יש יותר מאשר פתרון אחד. כל פתרון מותאם לנסיבות האישיות של רוכשי הנכס, לכוונות וליכולות שלהם.

אם יש בכוונתכם לרכוש בית או נכס נדל"ן נוסף ואם יש לכם התלבטות באשר לדרך הנכונה למימון ההון העצמי לצורך הרכישה, זה המקום הנכון עבורכם. היועצים הפיננסיים המקצועיים של המקור למשכנתא אופטימלית יסייעו לכם במציאת הפתרון הנכון והטוב ביותר עבורכם. זאת, בהתאמה לצרכים מצד אחד וליכולת ההחזר שלכם מצד שני.

כדאי ליצור קשר כבר כעת באמצעות האתר, או באמצעות הטלפון בשעות העבודה המקובלות. יועצת פיננסית מקצועית או יועץ מומחה מטעמנו יחזרו אליכם בהקדם. הם ילוו אתכם לאורך כל הדרך עד לסיום המוצלח של עסקת הרכישה. המקור למשכנתא אופטימלית פועל בכל רחבי הארץ באחוזי הצלחה מרשימים.

המקור למידע ברשת על הלוואות לעסקים

התאמת יועץ פיננסי מתאים לפי בקשה

דירוג ובקרה של יועצים פיננסים

אופציות מימון הון עצמי לבית נוסף

רכישת נכס נדל"ן להשקעה מחייבת את הרוכשים להמציא לצורך הרכישה הון עצמי בגובה 50% מערך הנכס החדש. הנחיות בנק ישראל אינן מאפשרות לבנקים להעניק משכנתא בנקאית לזכאים בגובה של יותר ממחצית ערכו של הנכס המיועד לרכישה.

כפי שכבר נאמר לעיל, ישנן שתי אופציות עיקריות למימון ההון העצמי לרכישת נדל"ן נוסף לנכס קיים. הראשונה – הלוואת משכנתא על חשבון נכס קיים. השנייה – נטילת הלוואה רגילה לצורך הצגת הון עצמי. להלן אמות המידה לבחירת האופציה המתאימה עבורכם:

סכום ההשקעה האמיתי בנכס נוסף

אם מטרת הרכישה היא השקעה בנכס המיועד להשכרה, (נכס מניב), יש לקחת בחשבון כמה דברים:

מס שבח:

משכון נכס לקניית בית שני כהשקעה מחייב תשלום מס שבח. מדובר בסכום חד פעמי גבוה יחסית, שכל מי שיש לו יותר מדירה אחת חייב לשלם. בין אם ההון העצמי לצורך הרכישה ממומן באמצעות הלוואה ובין אם באמצעות משכנתא על נדל"ן קיים, כדאי לקחת בחשבון גם את תשלום מס השבח.

הוצאות נוספות

בנוסף למס השבח, קיימות הוצאות נוספות, בלתי נמנעות, בעבור הרכישה החדשה. אחת הדוגמאות להוצאות כאלה הינה רישום דירה בטאבו, המתבצעת באמצעות עורך הדין המייצג את הרוכשים. עם ההוצאות הללו ניתן למנות גם תשלומי אגרות שונות וכן תשלומים לעורך הדין המלווה את עסקת הרכישה. אמנם מדובר בכמה אלפי שקלים, אבל עדיין מדובר בסכום שיש לקחת אותו בחשבון.

שיפוצים בדירה החדשה

הכנסה משכר דירה תהיה תוספת ברוכה להכנסה המשפחתית החודשית. אבל לפני שניתן יהיה להשכיר את הנכס, יהיה צורך לבצע בו, קרוב לוודאי, שיפוצים ושינויים. זאת, כמובן, בהנחה שלא מדובר בדירה חדשה מקבלן. גם השיפוצים הבסיסיים ביותר עשויים לעלות כמה עשרות אלפי שקלים. במקרים קיצוניים, נדרשת לעיתים נטילת משכנתא לשיפוצים. ואולם ברכישת בית נוסף, הסכום לשיפוצים כלול, או אמור להיות כלול בהון העצמי לרכישת הנכס.

כדאי לזכור כי תיקונים ושיפוצים בדירה לפני ההשכרה שלה ימנעו מכם טרטורים לאחר מכן, תלונות של השוכרים וכאבי ראש מיותרים. לכן, גם עלות השיפוצים צריכה להיכלל מראש באמדן סכום ההון העצמי הנדרש לקניית בית נוסף.

מכל האמור לעיל ניתן להבין כי ההון העצמי הנדרש לרכישת נכס נדל"ן להשקעה הוא הרבה יותר גבוה מאותם חמישים האחוזים שהנחיות בנק ישראל דורשות. אחת הטעויות הנפוצות שעושים משקיעים פוטנציאליים טמונה בחישוב שגוי של ההוצאות מצד אחד, תוך הפרזה באמדן ההכנסות הצפויות מצד שני. התוצאה – במקום נכס מניב, עלולה הרכישה החדשה להגדיל את ההוצאות החודשיות במידה כזאת שהרוכשים לא יוכלו לעמוד בהן. במאמר שלפניכם נעשה ניסיון להתריע מפני הטעות הזאת.

ההכנסה מהנכס לעומת הגדלת ההוצאה החודשית

על מנת שרכישת הנכס הנוסף תהיה משתלמת, יש צורך לוודא שההכנסה הצפויה מהנכס לא תפחת מההוצאה הנוספת בעקבות הרכישה. אחרת, התוצאה תהיה הקטנה למעשה של התקציב המשפחתי ופגיעה ביכולת התמרון הפיננסי.

הלוואה רגילה לצורך הון עצמי

הלוואה רגילה לצורך השלמת ההון העצמי הינה הלוואה שההחזקים שלה נפרשים על פני תקופה של 5 – 7 שנים, קרי 60 – 84 החזרים לכל היותר. היתרון העיקרי של הלוואה כזאת הוא התקופה הקצרה יחסית שלאחריה יפחת בבת אחת הנטל הפיננסי. החסרונות של הלוואה מהסוג הזה, לעומת זאת, בולטים לעין:

ריבית גבוהה: הריבית הל הלוואה חוץ בנקאית היא גבוהה יחסית ונעה בטווח שבין שישה אחוזים במקרה הטוב, לבין 10% – 12% במקרה הפחות טוב. הדבר תלוי ברמת הבטחונות שהלווים מציגים, בגובה ההכנסה החדשית שלהם ובהתנהלות הפיננסית השוטפת. במרבית המקרים, הריבית תנוע במקום כל שהוא בין שתי קצוות הריבית.

הלוואת משכנתא כנגד נדל"ן

לעומת הלוואה רגילה, הלוואת משכנתא נושאת כמה וכמה יתרונות. היתרון הראשון טמון בריביות הנמוכות יחסית. אלה נובעות בעיקר מהעובדה שההלוואה מגובה ברישום הערת אזהרה כנגד נדל"ן קיים. אמנן הריבית הזאת גבוהה מאד יחסית לריבית משכנתא רגילה, אבל היא בהחלט נמוכה יותר מהריביות על הלוואות חוץ בנקאיות רגילות.

פרישת תשלומים: גם כאן, היתרון של הלוואת משכנתא הוא ברור. את ההחזרים של הלוואה כזאת ניתן לפרוש על פני עשרים שנה ואפילו יותר. כך שההחזר החודשי במקרה הזה הוא קטן יחסית להחזר הלוואה רגילה.

הלוואה או משכנתא – עלות מול תועלת

אמת המידה החשובה ביותר שלאורה יש לבחון את רכישת הנכס הינה העלויות שלה, קרי החזר משכנתא חודשי, מול ההכנסה הכספית שהוא עשוי להניב. העלויות של הנכס כוללות הן את החזרי המשכנתא והן את החזרי ההלוואה שנלקחה לצורך השלמת ההון העצמי.

משכנתא כנגד נכס קיים
משכנתא כנגד נדל"ן
משכנתא למוגבלים בבנק
משכנתא למוגבלים בבנק
הגדלת משכנתא
הגדלת משכנתא
משכנתא למסורבי בנקים
משכנתא למסורבי בנקים

אם ההכנסה הצפויה משכר הדירה מהנכס החדש נמוכה יחסית ולא תספיק להחזיר את התשלומים עבור גיוס האשראי, כפי שכבר נאמר לעיל, יש לקחת בחשבון שבמקרה הזה חלק מההכנסה הפנויה הקיימת יופנה לתשלומי המשכנתא של הבית השני. חישוב ההכנסה משכר דירה בפועל חייב לקחת בחשבון גם את התקופות שבהן הנכס לא יושכר – מעבר בין דיירים, או תקופות חופשה, אם הנכס מושכר לסטודנטים.

ההכנסה החודשית ורכישת נכס נוסף

באופן עקרוני, הכסף המתקבל כתוצאה מביצוע משכון בית ראשון לקניית בית שני, איננו נחשב למשכנתא אלא להלוואה. זאת למרות שניתן לפרוש אותה על פני תקופה ארוכה ולמרות הריביות הנמוכות. פרישת התשלומים והריביות הנמוכות נובעות מהעובדה שתמורת ההלוואה הזאת קיימים בטחונות יציבים (הנכס הממושכן הוא הביטחון).

כיוון שכך הדבר, אין מניעה לכאורה לקחת גם משכנתא רגילה בעבור הנכס החדש. על פי הוראו בנק ישראל, המשכנתא עבור נכס נוסף לא תעלה על 50% מערכו. את החצי השני, לפיכך, אפשר לממן באמצעות משכון נכס קיים כאמור לעיל.

עם זאת, לנטילת הלוואת משכנתא יש תוצאות אפשריות. במקרה הזה, עלול הבנק המעניק את המשכנתא על דירה שנייה להטיל סייגים. הסייג הראשון נוגע להחזר החודשי. ההחזר הזה לא אמור לעלות על מחצית ההכנסה הפנויה של הרוכשים. אם המשכנתא תמורת הדירה גוררת החזרים גבוהים, הבנק עלול להטיל מגבלה על הסכומים.

אם בנוסף על החזרי המשכנתא הצפויים, ההחזרים על ההלוואה לצורך הון עצמי יורדים גם הם מאותו חשבון, הרי שבעלי החשבון חייבים להיות בעלי הכנסה חודשית גבוהה מלכתחילה.

ריבית משכנתא לרכישת נכס נוסף

הסייג השני נוגע לריביות. שכן רכישת דירה חדשה בתנאים ובצורה שצוינו לעיל, מהווה סיכון גבוה למדי עבור הבנק. במקרה הזה הריביות עשויות להיות גבוהות מהממוצע ולשקף את רמת הסיכון הגרוגה בעסקה כזאת.

באופן עקרוני, הדבר הטוב ביותר שאפשר לעשות הוא להשיג את ההון העצמי הדירה להשקעה, או חלק גדול ככל האפשר ממנו, ממקורות עצמיים. הדבר יסייע לקבל את המשכנתא עבור הבית החדש ביתר קלות.

סיכום והמלצות

המסקנה המתבקשת מכל האמור לעיל היא שהדבר הטוב ביותר הוא גיוס הון עצמי לרכישת דירה נוספת ממקורות עצמיים ולא באמצעות הלוואה חוץ בנקאית או הלוואת משכנתא. ומבין שתי האופציות הללו, העדיפות הברורה היא לנטילת הלוואת משכנתא כנגד נכס קיים.

בנוסף, רכישת נדל"ן נוסף ראוי שתתבצע אך ורק אם רוכשי הנכס יכולים לעמוד במעמסה הכרוכה בהגדלת ההוצאות החודשיות. זאת, כיון שגם נכס מניב עלול לעמוד ריק מעת לעת, מה שיחייב את בעליו לשלם בעצמם את החזרי המשכנתא, כמו גם את ההוצאות השוטפות הכרוכות בהחזקת נכס נדל"ן נוסף.

היועצים הפיננסיים המיומנים של המקור למשכנתא אופטימלית יסייעו לכם בהשגת ההלוואה או המשכנתא המתאימות ביותר עבורכם. זאת, בהתאם ליכולות ולצרכים שלכם. אם יש לכם צורך בסיוע במימון רכישת בית שני, זה המקום כבורכם. כדאי ליצור קשר כבר כעת באמצעות האתר. לחילופין, ניתן ליצור קשר טלפוני בשעות העבודה הרגילות. יועצת פיננסית מקצועית או איש מקצוע מטעמנו יחזרו אליכם בהקדם וילוו אתכם לאורך כל הדרך עד לסיום עסקת הרכישה.

המקור למשכנתא אופטימלית פועל בכל רחבי הארץ באחוזי הצלחה מרשימים בגיוס משכנתאות והלוואות לרכישת נדל"ן. צרו קשר כעת והצטרפו גם אתם להצלחה.

אהבתם את המאמר? אולי תרצו לקרוא גם

סגירת חובות בהוצלפ
סגירת חובות הוצל"פ
מימון לעסקים
מימון לעסקים
משכנתא לשיפוצים
משכנתא לשיפוצים
משכנתא חוץ בנקאית
משכנתא חוץ בנקאית