title
לחצו להתקשרות:


זכאות למשכנתא 2018

זכאות למשכנתא מותנית בקיומם של תנאים מסויימים, כפי שנקבעו על ידי בנק ישראל. מהם תנאי זכאות לקבלת משכנתא או הלוואה על פי הנחיות בנק ישראל? מדוע מצא לנכון בנק ישראל להציב תנאים לקבלת משכנתאות? מה ההבדלים בין משכנתא חוץ בנקאית למשכנתא בנקאית ביחס לדרישות בנק ישראל? בשורות הבאות נרחיב בנושא ונבהיר את הנקודות שכל מי שמתעתד לקחת משכנתא חייב להכיר.

יועצי המשכנתא המיומנים של המקור למשכנתא אופטימלית מסייעים ללקוחות המעוניינים לקחת משכנתא חדשה, בהשגת ההלוואה. זאת, בתנאים הטובים ביותר ובהתאמה ספציפית ללווים. אם קיבלתם סירוב משכנתא בבנק, וגם אם לא, זה המקום הנכון עבורכם. כדאי ליצור קשר כבר כעת באמצעות טופס יצירת קשר באתר, או באמצעות הטלפון בשעות העבודה המקובלות. יועץ מקצועי או יועצת מטעמנו יצרו אתכם קשר בהקדם האפשרי. הם ילוו אתכם לכל אורך הדרך, החל ממציאת המשכנתא המתאימה ביותר ועד לקבלת הכסף והשלמת עסקת הרכישה. .

לקריאה נוספת

  1. הרחבת משכנתא לשיפוצים
  2. משכנתא עם הוצל"פ

התאמת משכנתא אופטימלית

מסמכים ונתונים נדרשים למשכנתא

בחינה תקופתית של יועצים פיננסיים

היועצים הפיננסיים של המקור למשכנתא אופטימלית מסייעים ללקוחות הן במגזר הפרטי והן ללקוחות עסקיים, בהשגת משכנתא חוץ בנקאית בהתאמה אישית ליכולות ולצרכים שלהם. אנו פועלים בכל רחבי הארץ באחוזי הצלחה מרשימים. ניתן ליצור איתנו קשר כבר כעת באמצעות האתר. לחילופין, ניתן ליצור קשר באמצעות הטלפון בשעות העבודה הרגילות. צרו קשר כעת ועשו צעד חשוב לקראת הדירה החדשה שלכם

על מנת שנוכל לזרז את הליך השגת המשכנתא, אנו זקוקים למידע בסיסי וחיוני

א' – אובליגו – רשימה מרוכזת של היתרות בחשבון נבנק של הלווים

ב' – דפי חשבון של שלושת החודשים האחרונים

ג' – רשימת חובות והתחייבויות כלפי גופים חוץ בנקאיים

ד' – תלושי שכר של מבקשי ההלוואה. עוסקים עצמאיים נדרשים להמציא מאזן של שנה קודמת ומאזן בוחן של שנה נוכחית.

ה' – סכום ההון העצמי העומד לרשות מבקשי המשכנתא

ו' – עלות משוערת של הנכס

ז' – סכום הלוואת משכנתא נדרש

המקור למשכנתא אופטימלית נוהג לבחון מעת לעת את היועצים הפיננסיים שפועלים מטעמו. זאת, בהתבסס על מידע המדיע ממקבלי השירות.

נשמח אם תשתפו אותנו במידע חיוני הנוגע ליועצים הפיננסיים. מדובר הן במידי חיובי והן במידע אחר.

אנו מודים מראש על שיתוף הפעולה

צוות במקור למשכנתא אופטימלית

תנאי זכאות למשכנתא ומשמעותם

תנאי זכאות למשכנתא משתנים מעת לעת, בהתאם להתפתחויות במשק. חלק מהתנאים המשתנים הם פונקציה של ביקוש והיצע. חלקם נובעים מפעולות כאלה ואחרות של הבנקים, בהתאם לאינטרסים שלהם. אבל חלק חשוב מאד בקביעת תנאי המשכנתא ומגבלות החלות על הלווים והמלווים כאחד, נתון לקביעת בנק ישראל. ואכן, בשנים האחרונות שינה בנק ישראל הנחיות, ביטל הנחיות ישנות או הוסיף חדשות. בשורות הבאות נציק הנחיות עיקריות של בנק ישראל ואת ההשפעה שלהן על שוק השכנתאות בישראל.

זכאות למשכנתא והוראות בנק ישראל

המשכנתא היא למעשה הלוואה של סכום גדול מאד, לטווח רחוק. מבחינת הבנק, מדובר בהשקעה כספית בטוחה ורווחית יחסית. זאת כיון שהערבות תמורת ההלוואה היא הנכס שהלווים רכשו באמצעותה. במהלך השנים הוציא בנק ישראל כמה וכמה הנחיות, שנועדו להגדיל את הביטחונות של המלווים תמורת ההלוואה מצד אחד, ולהקטין את הסיכונים של הלווים מצד שני. רק מנקודת הראות הזאת ניתן להבין את התנאים לקבלת זכאות למשכנתא טוב יותר. להלן רשימת התנאים, כולל הסברים מפורטים.

הון עצמי לרכישת נכס

ההון העצמי הנדרש לקבלת משכנתא הוא 25% מערך הנכס. זאת, בתנאי שמדובר בדירה הראשונה שנוטלי המשכנתא רוכשים. למען הסר ספק, מדובר בהנחיה זהה הן לגבי משכנתא לקניית בית והן בנטילת משכנתא לבנייה עצמית.

אם מדובר במכירת דירה וקניית דירה אחרת במקומה, ההון הנדרש יעמוד על סך של 30% מערך הנכס. מבחינת המלווים, כלומר הבנקים, ההלוואה שהם יעניקו לרוכשים תעמוד על 75% מערך הנכס בדירה ראשונה, או 70% מערך הנכס בכל מקרה אחר. המשמעות היא שעבור דירה שהערך שנקבע לה הוא 1,000,000 ₪ (מיליון שקל), גובה המשכנתא המכסימלי יהיה 750,000 ₪ – 700,000 ₪.

המטרה של המגבלה הזאת היא להגן על הבנק ולמנוע מצב שבו הבנק לא יקבל החזר מלא של כספי המשכנתא, אם הלווים לא עומדים בתשלומים ואינם מסוגלים להחזיר אותה. בדרך כלל, הנטייה של הבנקים במקרים הללו היא למכור את הנכס במהירות האפשרית. במקרים כאלה, מחיר המכירה נמוך מאד ביחס לערך הנקוב של הנכס בעת הרכישה. הניסיון המצטבר מלמד שבמרבית המקרים הללו מחיר המכירה של הנכס איננו עולה על 70% מערכו. במקרה של מכירה כפויה, בעל הנכס יאבד, קרוב לוודאי, את מרבית ההשקעה שלו. הבנק, לעומת זאת, יחזיר לעצמו את מלוא ההשקעה.

מי שנוטלים משכנתאות באמצעות הבנקים, אינם יכולים לשנות את ההנחיות. לא ניתן גם לקבל הלוואה מהבנק להשלמת הסכום הנדרש. עם זאת, עדיין קיימות לא מעט דרכים להשיג את יתרת הסכום. בין השאר, ניתן לגייס הלוואה חוץ בנקאית כנגד נכס קיים השייך למשפחת הרוכשים או לרוכשים עצמם. יש כמובן גם אופציות אחרות.

המומחים של המקור למשכנתא אופטימלית יסייעו לכם בהשגת הסכום הנדרש להשלמת המשכנתא ולהשלמת עסקת הרכישה של הבית החדש שלכם. במקרים מסוימים ניתן לצרף לעסקה ערבים שהם בעלי נכסים. מדובר במקרים שבהם לרוכשי הנכס אין הון עצמי מספיק. עם זאת, מדובר במקרים חריגים מאד. בעת נטילת משכנתא בבנקים, האפשרות להביא ערבים כאמור לעיל איננה נלקחת בחשבון.

הכנסה ביחס לגובה המשכנתא

אחת ההנחיות שנכנסו לתוקף בשנת 2013, מגבילה את החזרי המשכנתא החודשיים. על פי הנחיות בנק ישראל, החזר המשכנתא החודשי לא יעלה על 50% מההכנסה החודשית הפנויה של כל נוטלי המשכנתא. לכאורה הדבר פועל לטובת הרוכשים. עם זאת, בנק ישראל מטיל מגבלות שונות על הבנקים, שהופכים את אחוזי ההחזר הגבוהים לבלתי נוחים לבנקים. אחת המגבלות היא ביצוע הפרשה גבוהה לביטחונות עבור כל שקל מעבר ל-40% החזר. כך יוצא שלמעט מקרים חריגים, ההחזרים לא יעלו למעשה על 35% מההכנסה החודשית הפנויה.

לדוגמא – אם ההכנסה החודשית הפנויה של כל משפחה היא 10,000 ₪, גובה ההחזרים לא יעלה על 3,500 ₪. המטרה כאן היא להקטין את סיכויי הפגיעה הכלכלית במשפחה, אם המדדים יהיו גבוהים ויעלו את ההחזרים. אם ההחזר הנדרש גבוה יותר, עלולים הבנקים לקבוע ריבית גבוהה יותר עבור המשכנתא.

התוצאה המתבקשת של ההנחיות הללו היא, שככל שההכנסה נמוכה יותר כך גובה המשכנתא המכסימלי נמוך יותר. כאמור, מדובר בעיקר במשכנתאות הניתנות על ידי הבנקים. ההנחיות אינן מחייבות גופים חוץ בנקאיים. אלה רשאים להעניק משכנתא גם באחוזי החזר גבוהים יותר. במקרה הצורך, הנציגים של המקור למשכנתא אופטימלית ימצאו עבורכם את המקום הנכון לנטילת משכנתא, בריביות ובתנאים מותאמים אישית לצרכים וליכולות שלכם.

היסטוריית אשראי וזכאות למשכנתא

מעבר לאמות המידה שהוזכרו לעיל, היסטוריית האשראי של מבקשי המשכנתא הינה אמת מידה חשובה בדרך למשכנתא. אחד הנתונים שמבקשי המשכנתא חייבים להמציא לבנק הם דפי החשבון של החושים האחרונים וכן ריכוז יתרות בחשבון – מה שקרוי בעגה המקצועית "אובליגו". מדובר בסך כל החובות וההתחייבויות הרשומים ללקוח. מצד אחד – ריכוז כל תכניות החיסכון והפיקדונות. מצד שני – כל החובות וההתחייבויות של הלקוח – כלומר הלוואות והיתרות בחשבון הבנק.

נתון נוסף שהבנק בודק, הוא קיומן של המחאות חוזרות (שיקים חוזרים) או התחייבויות אחרות של בעל החשבון, שלא כובדו על ידי הבנק. לנתונים הללו יש משקל רב בהחלטה של הבנק, או של כל גוף אחר לצורך העניין, אם להעניק משכנתא לבעל החשבון. ההנחה היא שמי שאיננו מנהל את חשבון הבנק שלו בתבונה, עלול להיות לווה גרוע ולנערים קשיים בהחזרי המשכנתא העתידיים.

ככל שההכנסה החודשית של נוטלי המשכנתא גבוהה יותר, כך היסטוריית האשראי שלהם היא משמעותית יותר. שכן ניהול נכון של חשבון הבנק הוא אבן פינה בעבור הגוף, המעניק סכומי כסף גדולים בתמורה להתחייבות ארוכת טווח.

השפעת הגיל על זכאות למשכנתא

כיון שהחזרי המשכנתא נפרסים על פני תקופה ארוכה, הרי שהגיל של נוטלי ההלוואה מקבל משמעות רבה מאד. ישנם מספר שיקולים להגבלת הגיל המכסימלי של נוטלי המשכנתא:

א' – יכולת השתכרות: יחידים או זוגות הנוטלים משכנתא בגיל צעיר יחסית, נמצאים במצב מצויין מבחינת הצפי לגידול בהכנסה. קידום בעבודה, רכישת השכלה מקצועית ועוד מגוון רחב של הזדמנויות מקצועיות עשוי להגדיל את ההכנסה. גידול בהכנסה מבטיח למעשה את תשלומי המשכנתא ומגדיל את הסיכויים לכך שהיא תוחזר במלואה, כולל הריביות וההצמדה. מאידך, יחידים או זוגות שנוטלים משכנתא בגילאים מאוחרים הם בעלי סיכוי נמוך יחסית לשינוי דרמטי בהכנסה. מצד שני, הסיכויים שיקרו תקלות ברך מתרבים: מחלה, פיטורין או יציאה לפנסיה מוקדמת עלולים להקטין את ההכנסה החודשית ולגרום לקשיים בהחזרי המשכנתא.

ב' – גידול בהוצאות: ההוצאות הקבועות של נוטלי משכנתא בגיל מבוגר הן גבוהות יחסית, והולכות וגדלות עם הזמן. מדובר בהוצאות על תרופות למיניהן, מכשירי עזר ועוד, שכולן תוצאה של תהליכים פיזיולוגיים הנובעים מהתבגרות. ההוצאות הללו, בהנחה שההכנסות הריאליות אינן גדלות, מעיקות על התקציב החודשי ומפחיתות את הסיכוי לסיים את כל התשלומים בלא תקלות.

ג' – הוצאות ביטוח משכנתא גבוהות: ביטוח המשכנתא הוא הוצאה קבועה הנלווית למשכנתא לכל אורך חייה. ככל שהגיל של נוטלי המשכנתא צעיר יותר, כך התשלומים החודשיים קטנים יותר. ככל שנוטלי המשכנתא מבוגרים יותר, כך הולכים תשלומי הביטוח וגדלים. לקראת אמצע המשכנתא, ההוצאות הללו עלולות להגיע לכדי מחצית התשלום החודשי הכולל, ולהעיק מאד על התקציב המשפחתי. חברות הביטוח השונות מגלמות את הסיכונים הגבוהים יותר לתשלומי ביטוח גבוהים יותר. עבור משכנתא של 750,000 ₪ עלולים תשלומי הביטוח להגיע לכדי 1,200 ₪ נוספים בחודש לקראת אמצע המשכנתא, ואפילו יותר. מה שמגדיל את התשלומים הן מחלות כרוניות של נוטלי המשכנתא (סוכרת, שלבקת חוגרת, בעיות לב), ובעיות בריאות אחרות. אלה עלולות למנוע מהם להשלים את תשלומי המשכנתא ולהחיל אותם על הביטוח.

מחיקת חובות בהוצאה לפועל באמצעות פשיטת רגל
פש"ר ומחיקת חובות
משכנתא לאחר פשיטת רגל
פשיטת רגל ומשכנתא
הסדר חובות בהוצל"פ באמצעות משכנתא חוץ בנקאית
הסדר חובות בהוצל"פ
משכנתא לחייבים ביוצאה לפועל
משכנתא והסדר חובות

היחס לגילם של נוטלי המשכנתא משתנה ממוסד בנקאי אחד משנהו, ושונה מבנק לבנק. ישנם בנקים שלא יזדרזו להעניק זכאות למשכנתא גם ללווים מגיל ארבעים וחמש ומעלה. לחילופין, הם יקצרו את אורך חיי המשכנתא לעשרים שנה לכל היותר. בנקים אחרים הם ליברליים יותר, אבל מגלמים את הסיכונים בגובה הריביות שנם נוטלים. בכל מקרה, לווים מעל גיל 55 לא יכולים לפרוס את המשכנתא שלהם ליותר מאשר 20 שנה. וסדות חוץ בנקאיים הם מעט יותר ליברליים בנושא.

זכאות למשכנתא וחובות קיימים

מי שיש להם חובות קודמים – קרי הלוואות לטווח זמן ארוך, עלולים להיפגע בבואם לקחת משכנתא. ההנחה היא שההלוואות הללו מקטינות את ההכנסה הפנויה באופן משמעותי. על פי הנחיות בנק ישראל, את ההחזרים החודשיים יש לקזז מההכנסה הפנויה לצורך המשכנתא, מה שפוגע בסיכומו של עניין בגובה ההלוואה.

לדוגמא – זוג שההכנסה החודשית שלו הוא 12,000 שקלים יכול לקת משכנתא שההחזר שלה הוא עד 6,000 ₪ לחודש. אבל אם אותו זוג לקח הלוואה שההחזר שלה הוא 1,000 ₪ בחודש לחש השנים הקרובות, גובה ההחזר החודשי המכסימלי המותר להם הוא 5,000 ₪ בחודש. אם הזוג הזה חשב ליטול משכנתא של מילון שקלים, הרי שבעקבות ההנחיה הוא עשוי לאבד 200,000 ₪ ולקבל לא יותר מאשר 800,000 שקלים. לחילופין, אם מדובר בזוג צעיר, אפשר לפרוש את התשלומים על פני כמה שנים נוספות. אם מדובר בזוג מבוגר יחסית, הבעיה היא חמורה יותר. עם זאת, ניתן למצוא פתרונות יצירתיים למצב הזה.

מדוע מצא בנק ישראל לנכון להתערב בנושא משכנתאות

במהלך העשור הקודם חלו שינויים שהביאו לעלייה דרמטית במספר הדירות שנרכשו בישראל. חלק מהשינויים נגרמו בגלל הריבית הנמוכה, שהפכה כל השקעה אחרת לבלתי כדאית. בצר להם, פנו ישראלים רבים להשקעה בנדל"ן. במקביל, חלו באירופה ובעולם כולו התפתחויות שגרמו ליבודים רבים להחליט לרכוש נכסים בישראל, על כל מקרה שלא יבוא. אבל החלק החשוב מכל היה כמות המשפחות החדשות שנוספו בישראל, שהיתה גדולה ביחס מלספר הדירות שנבנו.

כתוצאה מהעלייה בביקושים, חלה עלייה מהירה במחירי הדירות. העלייה הזאת הביאה לגידול מהיר בסכומים שהבנקים הקצו להלוואות משכנתא.בתחילה, פעל בנק ישראל לשפר את מצבם של הבנקים ולהבטיח את היציבות שלהם. זאת, לאור הבעיות החמורות שהתעוררו במערכת הבנקאית האמריקנית כתוצאה מהלוואות משכנתא בלתי מבוקרות.

בהמשך, ההנחיות השתנו ונועדו לצנן את שוק המשכנתאות בישראל. נכון לסוף שנת 2017, ההצטנות בשוק עדיין איננה ניכרת. הדרישה למשכנתאות עדיין גבוהה, למרות שינויים מינוריים לכאן ולכאן. מהבנקים דורש בנק ישראל להגדיל את הבטחונות שלהם כנגד המשכנתאות. מנגד, הוא מקשה על ניטלת משכנתא על ידי אנשים שיכולת ההחזר שלהם מוגבלת.

המומחים של המקור למשכנתא אופטימלית מסייעים במציאת המשכנתא המתאימה ביותר ללווים. זאת, הן מבחינת התאמת ההחזרים החודשיים ליכולות הכספיות ולצרכים שלהם והן מבחינת הריביות ותנאי ההלוואה. כדאי ליצור קשר כבר כעת ולעשות את הצעד הראשון לבית החלומות שלכם.ניתן ליצור קשר כבר כעת דרך האתר, או באמצעות הטלפון בשעות העבודה הרגילות. היועצים המקצועיים של המקור למשכנתא אופטימלית פועלים בכל רחבי הארץ באחוזי הצלחה גבוהים. צרו קשר כעת.